$富力地产(02777)$ 【富力地产】2015年中期业绩发布会会议纪要
会议信息：
1、日期：2015年8月20日（周四）
二、时间：下午2:澳门美高梅官方30－3:00
三、地点：香港四季酒店
四、出席管理层：
董事长兼执行董事李思廉先生
财务总监张诗贤先生
董事长助理张志濠先生
企业融资总监李启明
会议内容：
第一部分业绩回顾
一、截至2015年6月30日止年度财务摘要（单位：人民币）
-截至2015年6月30日营业额为人民币127.2亿元，同比增长29%
-本集团盈利增加7%至人民币17亿元
-物业发展毛利率为31%，纯利为人民币12.2亿元，同比增长55%
-平均银行借款利率于期内为6.8%
-中期息每股人民币0.3元
第二部分运营情况
-本集团决定将2015年合约销售目标略作调整，由600亿元降至550亿元或与2014年持平。集团上半年销售业绩符合预期，期内集团协议销售额达到人民币207亿元，完成全年目标的三分之一
-集团众多近期进入的城市，包括大都会上海虹桥、梅州、福州和包头，以及在中国之外的马来西亚柔佛等均取得优秀业绩，各城市首推项目销售成绩卓越
-售价方面，集团旗下的项目售价普遍稳定，一线城市售价也明显恢复
-集团回顾期内出售的新项目（包括扩建现有项目）较去年同期减少，但足以支持总协议销售额的提升。2015年集团计划推出12个全新项目，预计销售货量达到人民币194亿元。上半年只推出其中三个项目，推出销售货量为人民币20亿元。
-回顾期内完成总建筑面积124万平方米，土地收购活动较少，在四个城市共受够了四个地块，总金额为人民币14亿元。2014年我们放慢土地收购步伐，继前期进取手段买地以后，趋于理性化的一步。土地储备总建筑面积已达4,030万平方米。
-本集团的投资物业组合包括两栋甲级办公大楼、两个购物中心以及八个酒店项目。回顾期内有两间新酒店开业，今年稍后我们会新增两个购物中心，这两个项目还处于招租阶段。
第三部分财务情况
-当期总体毛利率为31.5％，按年下降4个百分点。一方面由于低收入的住宅物业毛利率比较低，另一方面，已竣工并交付物业的四个新城市，在销售初期一般都会以轻微较低价格出售，以吸引客户。
-集团纯利由去年同期的人民币15.8亿人民币增加到人民币17亿元，集团核心业务发展当期交付约125万平方米可售面积，纯利按年增长55%，为人民币12.2亿元，占集团纯利总额的72%。物业投资盈利减少人民币4400万元至人民币1.61亿元
-当期销售和管理费用增加了8%至人民币13.33亿元，这一增加符合更多城市的销售和营销活动。销售和管理费用占营业额的百分比从14.7%减少到12%，这是美高梅官方网站由于更佳的成本控制。
-公司再次积极寻求A股上市方案，并已在2015年8月重获股东授权，会加快申请步伐
-2014年10月份，一笔人民币55亿元境内公司债到期后，公司并无及时进行再融资。2015年7月，本集团以非常优惠的年利率4.95%发行65亿元五年期境内公司债，为本集团的融资成本带来积极作用。已获股东批准，在适当时候进一步发行多达人民币130亿元的境内公司债
第四部分公司展望
-预计上半年的监管与市场趋势将延续到下半年。
-营销策略将侧重于目前市场上最具潜力的产品，即刚性需求型住房、改善型住房和经济型低密度住房。
-下半年本集团将在中国及海外共24个城市推售60个项目，其中9个属于全新项目
-维持稳定、合理的产品定价策略，同时保持充分的灵活性，在适当时机降价，消化库存
-总体对今年展望保持谨慎乐观态度，期望明年也能实现健康增长
第五部分问答环节
Q1: 国内市场回暖，富力对楼市趋势看法以及怎么平衡？公司今年派息的情况如何？
A1: 下半年卖的更多，我们在北京通州还有40多万销售面积。房地产做到一定量后，每个公司都有不同看法，我们一二线土地储备不会用太快，销售价格希望做到毛利率30%左右，现在做到这个标准没有两三年前那么容易，其他美高梅网页版大的开发商要的是量，他们价格并不高，所以市场竞争激烈。
派息简单说没有特别情况的话，我们参考6毛钱左右的想法，去年没派息，我们欠的会还回，资金量允许的话，两年下来有1.2元可派
Q2: 国外到期的债券比较贵，尤其人民币贬值，公司怎么看待境外市场？我们有多币种，比如马币澳币，公司有没有对冲的策略？
A2: 现金的对冲做的很少，以前人民币很强，现在就比较难看出趋势，不好判断。对于到期的债，保证公司自由操作的前提下，我们会借便宜的还贵的，努力往这个方向走，我们大多数资产在国内。发债计划政策在交易所定，证监会备案，政策没有大的障碍，我们发债排的时间表是10月底，总共130亿的债我们分两次发，第二次大概发60多亿人民币，合10亿美金，来平衡我们贵的钱。明年三月份也是窗口期，到时候会选择对股东有利的方式做。
Q3: 富力的策略有些看不懂，现在已经是第三、第四次调低目标，负债率没降低，现金回笼没变多，什么时候能看到曙光？
A3: 现在竞争很激烈，10年前民营企业的份额很大。现在我们拿地价格不会离之前的价格太远，大部分买地都在市价之内。北京，珠江新城的项目等我们算了一下，税务也不是特别低，我们公司在国内避不开税，各种税差不多占30%，富力以前在H股时，错过几次股票大升的时候，错过改变股权架构的机会，现在回归A股市场，国内对内房股的PE估值很高，我们也是比较长历史的企业，所以觉得是时间问题，会找到市场入口进入。我们应该有办法去应对市场上的变化。
Q4: A股上市时间表怎样？海外市场哪些项目要开？未来海外销售占比多少？现金流什么时候可以转正？
A4: 现金流变正很难，很多项目要多年才能转正，主要是地价较贵，政府也坚持3-6个月内要清掉土地款，很少地区有弹性去处理，除非三四线的地方。资金成本也变高。
海外地产不会成为主要销售，将来马来西亚和澳洲加起来大概占比10%，不过也要一段时间，即使有现金流不会帮到公司整体情况。A股没有时间表，我们现在全力在推但没有时间表，我们合理乐观地看待这事。希望明年上半年可以上市。
Q5: 土地储备虽然充足，但是拿地难，公司的看法是什么？
A5: 我们土地储备主要放在北京和广州，有些旧城旧村改造存了不少钱，其他地区我们没有人脉资源去拿地，所以需要时间。谈中国市场情况现在的难度就像猜A股市场升跌一样，我们土地储备沉淀很多时间表，货源基本都在广州，目前1000亿左右，我们仍然会按照500多亿销售平台，保持毛利率稳健。旧城改造做竞拍真的很贵，所以没有想过大量增加三四线土地，所以我们看市场，希望在北京有一点点运气，我们在通州预期很好。上海虹桥我们也是主要开发商，交通大枢纽是将来改善来说是爆发点。能到100万左右人流的话对房地产来说是很正面的影响。我们有不少土地储备，现在政治气氛使我们到了下风，我们会保持销售额500亿左右，财务上面能交功课给大家。
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